Es habitual que en la Comunidad se plantee en algún momento la posibilidad de resolver el contrato de mantenimiento de ascensores para poder contratar con otra empresa que le puede ofrecer un mejor servicio o un precio más competitivo, sobre todo teniendo en cuenta que lo usual es que este tipo de empresas establezcan un plazo bastante prolongado de duración del contrato.

Sin embargo es recomendable que antes de adoptar esa decisión se estudien los términos del contrato para evitar que la Comunidad se encuentre con una reclamación de indemnización por parte de la empresa mantenedora, que suele incluir una cláusula de penalización para el caso de que la Comunidad rescinda anticipadamente el contrato, esto es, antes del plazo convenido. No puede olvidarse que el hecho de que una de las partes de un contrato decida ponerle fin antes del plazo que se pactó, sin justa causa, no deja de suponer en definitiva un incumplimiento del compromiso asumido, por lo que muchas Comunidades que nos solicitan asesoramiento lo hacen por haberse encontrado ya con una reclamación en marcha con la que no contaban, judicial o extrajudicial, de la empresa de ascensores.

Los criterios aplicados por los Tribunales (Audiencias Provinciales) sobre la procedencia de indemnización a la empresa en caso de resolución anticipada han sido muy dispares, si bien podían agruparse en tres grandes posturas:

1.- Sentencias favorables en todo caso a la validez de lo pactado en el contrato en cuanto a su duración, y por tanto a un derecho de indemnización de la empresa mantenedora a consecuencia de la rescisión anticipada.

Esta postura se basa en la normativa general del Código Civil y la obligatoriedad del cumplimiento de los contratos, que no pueden romperse por la mera voluntad de una de las partes sin la existencia de causa justificada. Los argumentos se centran en que la larga duración que suele preverse en estos contratos (entre 5 y 10 años en la mayoría de los casos) estaría justificada por el hecho de que la empresa de mantenimiento tiene que proveerse de los medios técnicos y humanos necesarios para la prestación de dicho servicio, que además se desarrolla en el marco de la libre competencia y no de monopolio, lo que quiere decir que la Comunidad pudo elegir a la hora de contratar. Desde esta perspectiva se entiende que no existiría desequilibrio entre la posición de las partes en el contrato y que la larga duración contractual supondría teóricos beneficios para la Comunidad, al tener una estabilidad en el precio y ser éste, en principio, más moderado en función de la mayor duración del contrato, por lo que se considera justo que la empresa mantenedora obtenga una indemnización para el caso de que el contrato no se desarrolle durante el tiempo inicialmente previsto.

Con fundamento en algunos de dichos argumentos existen Sentencias que declaran la validez del pacto en todo caso, incluso en contratos de duración prolongada de 10 años, si bien casi siempre ello va acompañado de una moderación de la indemnización que correspondería, con invocación del art. 1154 del Código Civil (Así Audiencia Provincial de Albacete, Sentencia de 29 de julio de 2011; Audiencia Provincial de Valencia en la Sentencia de 17 de octubre de 2011, Audiencia Provincial de Teruel de 7 de diciembre de 2011).

En la doctrina también se ha argumentado sobre la validez de estas cláusulas sosteniendo la falta de condición de consumidor, propiamente dicha, de la Comunidad. Así Magro Servet, V., “Consecuencias de la resolución unilateral de los contratos de mantenimiento de ascensores”, Revista Derecho Inmobiliario, 1 de febrero de 2015, que plantea que una Comunidad, aunque no puede ser considerada una persona jurídica, tampoco podría equipararse a una persona individual aislada que se presenta en una negociación con la empresa en situación de inferioridad, sino que tiene un Administrador de Fincas como profesional cualificado para su asesoramiento, y para poder contratar previamente habría tenido que deliberar y adoptar esa decisión en Junta. Este criterio, que no tiene acogida jurisprudencial, no puede compartirse ya que es difícilmente compatible con el hecho de que la Comunidad de Propietarios, compuesta en su inmensa mayoría por personas físicas y no empresas, no deja de ser un consumidor que contrata un servicio, por lo que tal postura difícilmente se compagina con la más reciente jurisprudencia en relación con la protección de los consumidores y la interpretación del alcance de la protección dispensada por la normativa protectora cuando se trata de un contrato de adhesión.

2.- Sentencias que admiten la declaración de nulidad de este tipo de cláusulas cuando sean abusivas, sin que la resolución anticipada del contrato genere de por sí derecho a indemnización de la empresa mantenedora.

Posición que descansa fundamentalmente en la normativa de protección de los consumidores y el carácter abusivo de las cláusulas contractuales, pues estamos ante contratos de adhesión o contratos tipo, en los que la Comunidad no tiene la posibilidad de negociar el contenido de las cláusulas, que en definitiva limitan sus derechos a contratar en mejores condiciones por el largo periodo de duración y la cláusula indemnizatoria prevista, generando así un desequilibrio de las prestaciones a favor del empresario y en contra del consumidor que no estaría justificado objetivamente en la naturaleza del servicio contratado, por lo que se admite que pueda declararse nulo el pacto cuando, puestos en relación el plazo con la indemnización, resulten excesivamente onerosos o desproporcionados para la Comunidad que contrató.

A partir de ahí el problema está en determinar el plazo que se considera adecuado, existiendo disparidad de criterios.

En principio está admitida la consideración como abusivo en los contratos con duración de 10 años, que se viene estimando de forma casi unánime como generador de un desequilibrio de las prestaciones por estar exclusivamente establecido a favor de la empresa mantenedora (así SAP Asturias de 19 de diciembre de 2011).

En el extremo opuesto y como límite inferior, el plazo de un año se suele estimar como adecuado y no abusivo, generando derecho a la indemnización pactada caso de que la Comunidad no lo respete.

Entre esos dos rangos temporales entraríamos ya en una zona de incertidumbre en la que el criterio de los Tribunales es variado y casuístico, y dependerá de una análisis de los términos del contrato, su duración e indemnización pactada y de las propias circunstancias de la contratación, si bien habitualmente la declaración de validez de la cláusula suele venir acompañada de una moderación de la indemnización prevista (así SAP Lugo de 21 de diciembre de 2011, SAP Alicante de 16 de noviembre de 2011, SAP de Barcelona (Sección 19ª) de 16 febrero 2011, Sección 13ª de 10 de marzo de 2011).

Estas resoluciones suelen atender igualmente al hecho de ser habitualmente la indemnización prevista desproporcionada y no responder a daños reales o perjuicios efectivos que pudiera ocasionar a la empresa mantenedora la resolución del contrato.

3.- Sentencias que mantenían una posición intermedia.

Finalmente un tercer grupo de Sentencias venía reconociendo un cierto derecho de indemnización, partiendo de que las cláusulas contractuales que se discuten son contrarias a la buena fe, desproporcionadas y no equitativas, por lo que se consideran nulas en aplicación de la normativa de consumidores, no obstante lo cual se entendía que una resolución unilateral podría dar lugar a situaciones de abuso de derecho por parte del consumidor, por lo que se reconocía a la empresa un derecho mínimo de indemnización, apreciado en atención a las facultades moderadoras del Código Civil (art. 1.103) con independencia de la cantidad que se hubiera pactado en el contrato.

Esta última orientación ha quedado desautorizada por el Tribunal Supremo, que se ha pronunciado sobre la cuestión para establecer doctrina jurisprudencial en una Sentencia de su Sala Primera de 11 de marzo de 2014, en la que aborda el carácter abusivo de las cláusulas de penalización o indemnización incluidas en los contratos de mantenimiento de ascensores, y en particular el problema de si, pese a su carácter abusivo, es posible que los Tribunales realicen una moderación de la pena pactada.

En el caso enjuiciado la empresa de mantenimiento Zardoya Otis, S.A. demandó a la Comunidad por rescindir unilateralmente el contrato antes de cumplirse los diez años en que se había fijado su duración. El Juzgado desestimó la demanda por considerar abusiva esa cláusula, y la Audiencia, aunque confirmó esa abusividad, estimó en parte las peticiones de la empresa al considerar que había que establecer una indemnización, aunque moderándola con respecto a lo pactado sobre la base de la integración del contrato y de las facultades de moderación que establece la legislación de consumidores.

El Tribunal Supremo resuelve sin embargo en el sentido de que no es posible dicha moderación de la indemnización, de manera que si la clausula es abusiva lo es a todos los efectos, fijando como doctrina jurisprudencial que:

La declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales que expresamente prevean una pena convencional para el caso de desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la penal

La Sentencia, de la que es ponente el magistrado Francisco Javier Orduña, resuelve la contradicción existente sobre esta materia entre Audiencias Provinciales partiendo de que el carácter abusivo de dichas cláusulas de penalización para el caso de desistimiento unilateral del adherente resulta de la interpretación sistemática tanto de la condición particular referida a la duración y prórroga del contrato, no negociada entre las partes, como por la duración excesiva de la correlación del plazo de duración y su prórroga automática, lo que genera un resultado desequilibrante y desproporcionado para el adherente.

En realidad lo “novedoso” por así decirlo de la Sentencia es que deja definitivamente zanjada la cuestión de si, en caso de nulidad de la cláusula por abusiva, cabe establecer una indemnización moderada por el Tribunal, desautorizando así la tercera postura de las descritas anteriormente.

Después de reconocer la existencia de posiciones contradictorias en la Audiencias con respecto de la cuestión, realiza un exhaustivo análisis de la problemática de si cabe o no moderación por los Tribunales de la indemnización, pero deja en el aire muchas cuestiones, incluyendo la propia consideración de la Comunidad como consumidor, de la que se parte sin un detallado estudio, aunque hay que entender que se presupone y está en la base de la resolución del Tribunal, puesto que justamente el día anterior dictó Sentencia de 10 de marzo de 2014 sobre la misma materia y en un supuesto de hecho muy parecido, pero con la diferencia de que el contratante era en este caso una Residencia de ancianos, a la que el Tribunal Supremo condena a pagar a la empresa mantenedora la indemnización pactada en caso de resolución anticipada unilateral, por no tener esa condición de consumidor en la medida en que el destino del servicio contratado queda integrado en el marco de la actividad empresarial o profesional de prestación de servicios como gestora de la Residencia, y con respecto a la indemnización (que había sido moderada tanto por el Juzgado como por la Audiencia Provincial), la aplica en su integridad, estableciendo como doctrina jurisprudencial que :

En los contratos por negociación, en los que expresamente se prevea una pena convencional para el caso de desistimiento unilateral de las partes, la valoración o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de la facultad judicial de moderación, cuestión que pertenece al principio de autonomía de la voluntad de las partes.

La Sentencia de 11 de marzo de 2014 tampoco deja claros los criterios de ponderación de la abusividad, de esa relación entre plazo e indemnización pactada, pues en el caso enjuiciado el pacto era de duración por 10 años, prorrogables por períodos de 10 años, plazo que ya estaba claro en la práctica de los Tribunales que es de una duración excesiva, pero ¿qué ocurre con los contratos celebrados por uno, tres o cinco años?. Lo mismo sucede en cuanto al importe de la indemnización, que ha de ponerse en relación con el plazo de duración para determinar si la cláusula es o no abusiva, y que en el supuesto resuelto era del 50% del importe de la facturación pendiente de emitirse hasta la finalización del plazo contractual, sobre la base del último recibo devengado antes de la resolución, sin que el Tribunal Supremo establezca criterios sobre el particular.

Podemos decir para concluir que existe una jurisprudencia generalizada sobre la consideración de este tipo de contratos como de adhesión en el sentido de que sus cláusulas, estipulaciones o condiciones han sido redactadas previamente por una de las partes para aplicarlos a todo tipo de contratos que celebre con otros usuarios, y por consiguiente una clara tendencia negativa de los Tribunales de anudar de forma automática el pago de una indemnización al desistimiento del cliente, e incluso a moderar cualquier indemnización que pudiera estimarse procedente, no obstante lo cual es recomendable que previo a la toma de este tipo de decisiones la Comunidad se asesore a través de un profesional para que pueda valorar los términos y circunstancias del contrato.