El art. 9.1.d) de la Ley de propiedad Horizontal obliga a cada propietario del edificio a permitir la entrada a su piso o local los efectos de que la Comunidad pueda llevar a cabo las reparaciones necesarias o para comprobar las instalaciones o conservación. Ello no es sino consecuencia de la existencia del propio régimen de propiedad horizontal, que implica una vinculación entre sus elementos en la medida en que existen múltiples servicios comunes que están instalados o pasan por cada propiedad privativa, de modo que como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2005 «…en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la Comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando como «relaciones de vecindad»; se trata de una interdependencia, que es la esencia del régimen de la propiedad horizontal, pues precisamente para cumplir su cometido los pisos y locales gozan de elementos privados y comunes, los primeros muchas veces sujetos a los comunes, y además, los últimos, que están instalados o pasan por espacios privativos; en definitiva, su existencia es una realidad y deben ser admitidos y respetados por todos lo comuneros «.
Sin embargo esta obligación, tan clara en la regulación legal, suele plantear no pocos problemas a las Comunidades de Propietarios en aquellos casos en los que el propietario niega el acceso a su vivienda o local o el mismo se encuentra ausente. En estos supuestos cabe preguntarse qué tipo de actuaciones puede llevar a cabo la Comunidad para conseguir ese acceso necesario para atender a las exigencias del inmueble, pudiendo plantear al respecto varios escenarios, en función de la naturaleza o urgencia de la actuación a realizar:
• Si nos encontramos ante actuaciones necesarias para la seguridad del edificio, o para preservar la salubridad de los vecinos, la Comunidad podría optar por acudir a los órganos administrativos a fin de que estos adopten las medidas correspondientes, dado que la Administración está facultada solicitar la intervención judicial para la autorización de la entrada a un domicilio siempre que la misma procediera para llevar a cabo las medidas ordenadas por dicha Administración.
• Fuera de estos casos de carácter urgente o excepcional la Comunidad puede acudir a un procedimiento civil declarativo ordinario (art. 249.1.8 LEC) para solicitar del Tribunal que se declare la necesidad del acceso y se condene al propietario a facilitarlo, procedimiento en el que además se pueden solicitar medidas cautelares, esto es, que por el Juzgado se ordenen preliminarmente las actuaciones necesarias para evitar que la demora en la resolución del procedimiento pueda producir perjuicios irreparables. El problema que plantea para la Comunidad esta solución es la lamentablemente conocida lentitud de los procedimientos, de modo que aun cuando se soliciten medidas cautelares habrá de contarse con un retraso derivado de la actual situación de sobrecarga de trabajo de nuestros Tribunales. A ello se une el coste del procedimiento judicial y de las pruebas que, necesariamente, ha de presentar la Comunidad para fundamentar su petición, que habitualmente pasarán, entre otras, por un Dictamen Pericial Técnico que determine esa necesidad de entrada en un domicilio particular.
Por tanto la claridad de la obligación legal choca con las complicaciones que puede encontrarse la Comunidad a la hora de llevarla a la práctica ante la negativa del propietario, si bien habrá de tenerse en cuenta que en caso de perjuicio a la Comunidad el propietario está obligado a indemnizar cuantos perjuicios se hayan producido por la negativa o retraso (así Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 28 de octubre de 2005 o Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 11ª, de 26 de febrero de 2003, en la que se condena al propietario a pagar el incremento del coste de la obra por el retraso causado al haberla obstaculizado), lo que podría incluir también los daños morales por el agravamiento de los padecimientos que los demás vecinos hayan tenido que soportar derivados de esa falta de reparación (así, por los olores y el riesgo de infección sanitaria producidos por la avería en la red de saneamiento de aguas fecales, Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, Sec. 2ª, de 7 de julio de 2011).
