Abogados inmobiliarios en Madrid

El derecho inmobiliario reúne normas muy distintas: la Ley de Arrendamientos Urbanos para los alquileres, el Código Civil para la compraventa y las arras, la Ley de Ordenación de la Edificación para los defectos de obra y la legislación hipotecaria para el Registro. Un abogado inmobiliario en Madrid te ayuda a saber qué norma se aplica a tu caso, qué plazos corren y qué pruebas necesitas antes de dar ningún paso.

Arrendamientos: contratos, fianzas y prórrogas

En el alquiler de vivienda habitual, en general la LAU fija una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física o de siete cuando es persona jurídica, con prórrogas obligatorias para el propietario hasta alcanzar esos plazos, salvo las excepciones legales. Hay que comprobar la fecha del contrato, porque el régimen aplicable varía en función de esta al ser una materia sujeta a continuos cambios legislativos. La fianza legal es de una mensualidad en vivienda y de dos en uso distinto, como locales. Al terminar el contrato, si la fianza no se devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, devenga el interés legal. Revisar el contrato antes de firmar ayuda a evitar conflictos posteriores.

Desahucio por impago y enervación

Cuando el inquilino deja de pagar, el propietario puede presentar una demanda de desahucio que se tramita como juicio verbal y que permite reclamar a la vez las rentas debidas, siempre que se acredite un intento de negociación previa en la forma legal.

El inquilino puede, en determinados casos, evitar el desahucio pagando todo lo adeudado: es la llamada enervación, que como regla general se permite una sola vez y que no cabe si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente con la antelación legal antes de demandar. Por eso conviene enviar un burofax bien redactado cuanto antes. La normativa añade requisitos en algunos supuestos, por ejemplo cuando el propietario es gran tenedor o el inquilino está en situación de vulnerabilidad, y los revisamos contigo.

Compraventa de vivienda y arras

En la compraventa, el contrato de arras es el punto donde más problemas surgen. Si son arras penitenciales, el comprador que desiste pierde la cantidad entregada y el vendedor que se echa atrás debe devolverla duplicada. Si el contrato no deja claro el tipo de arras o las condiciones, por ejemplo la concesión de la hipoteca, el conflicto está servido. Te recomendamos revisar siempre la nota simple del Registro para comprobar titularidad y cargas antes de firmar.

Vicios ocultos y defectos de construcción

Si compras una vivienda usada y aparece un defecto grave que ya existía al comprar y no era visible ni fácilmente reconocible por el comprador en los términos legales, el Código Civil permite reclamar al vendedor por vicios ocultos, pero el plazo es corto: seis meses desde la entrega. En obra nueva y en las rehabilitaciones comprendidas en su ámbito, la Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de responsabilidad de diez años para daños estructurales, tres para defectos que afectan a la habitabilidad, como humedades, y uno para acabados. El inicio de estos plazos no se cuenta necesariamente desde la compra de la vivienda, y el plazo de prescripción para reclamar es de dos años. Fotografías, informes técnicos y comunicaciones a los responsables son la base de la reclamación.

Copropiedad y división de cosa común

Como regla general, nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Si los copropietarios de un inmueble, por ejemplo tras una herencia ya repartida o una ruptura, no se ponen de acuerdo, cualquiera puede pedir la división. Cuando el inmueble no se pueda dividir físicamente, la solución habitual es su venta y el reparto del dinero. Antes de demandar intentamos un acuerdo, que suele ser más rápido y barato para todos, cumpliendo además el requisito de negociación previa cuando sea exigible.

Qué documentación preparar

• Contrato de alquiler, de arras o escritura de compraventa.
• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Recibos, transferencias y justificantes de pago o impago.
• Burofaxes, correos y mensajes con la otra parte.
• Fotografías e informes técnicos si hay defectos.

Honorarios: presupuesto por escrito antes de empezar

Tras una primera orientación sin compromiso, te damos un presupuesto por escrito con los honorarios de tu asunto antes de empezar. Lo lleva un abogado especialista, Jaime Meléndez Redondo o Teresa Moreno Zúñiga, que te informa de cada novedad. Te atendemos con cita previa en nuestro despacho de Chamberí o por videoconferencia desde cualquier punto de España, de lunes a viernes de 9:00 a 18:00.