La enervación es el derecho que se confiere legalmente al arrendatario para poner fin al procedimiento judicial de desahucio, pagando o consignando las cantidades debidas y rehabilitando así la vigencia del contrato de arrendamiento. Características y requisitos esenciales a tener en cuenta respecto de ésta figura jurídica son:
Momento en que puede realizarse la enervación
En la redacción vigente hasta la Ley 37/2011 el pago o consignación de lo debido podía hacerse por el arrendatario hasta el mismo momento de la celebración de la vista, mientras que tras la reforma, y acorde con la nueva tramitación del proceso que asemeja en cierta medida a la reclamación monitoria, el plazo de que dispone el arrendatario para dicha enervación es el de 10 días desde la recepción del requerimiento judicial por el que se le da traslado tanto de la posibilidad de enervar como de la de oponerse, (art. 22.4 y 440.3 LEC), de modo que ha de entenderse que el pago realizado fuera de dicho plazo carecería de virtualidad para enervar la acción de desahucio.
Tema discutido en la práctica de los Tribunales lo ha sido, también desde el punto de vista de la temporalidad del pago, el de los efectos que cabría atribuir al pago realizado tras la interposición de la demanda pero previo a recibir el arrendatario la interpelación judicial (antes citación para vista, hoy requerimiento para enervar o en su caso oponerse a la reclamación). La doctrina mayoritaria se ha venido decantando por entender que, una vez que el arrendador se ha visto obligado a acudir a la vía judicial, si a partir de ese momento se efectúa el pago de lo debido, el mismo debería considerarse como un supuesto de enervación con los efectos inherentes a esta figura, y no de improcedencia o desestimación de la demanda. Así la S.A.P. La Rioja, Sec. 1ª, de 30/04/2003, después de reseñar las diferentes posturas sobre el particular, resuelve que el pago realizado con posterioridad a la interposición de la demanda y antes de ser citado o emplazado para juicio el demandado debe producir como efecto la enervación, al entender que con arreglo al art. 440.3 LEC “la facultad enervatoria se hace descansar no sobre el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio (por citación o emplazamiento), sino sobre el momento en que el arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago”, postura ésta seguida por la AP Girona, Sec. 2ª 15/02/96; Lleida, Sec. 2ª 27/03/96; Ourense, Sec. única 29/07/96; Palma de Mallorca, Sec. 3ª 3/02/97; Málaga, Sec. 6ª 22/02/97; Valladolid, Sec. 1ª 14/03/97; Segovia, Sec. única 20/03/97; Pontevedra, Sec. 1ª 9/06/97; Alicante, Sec. 5ª, 6/3/1998; Valencia, Sec. Séptima 11/3/1998, todas ellas en interpretación de la regulación procesal y en aplicación del principio de la «perpetuatio jurisdictionis», que obliga al Juez a dictar sentencia en concordancia con la situación de hecho y de derecho existente en el momento de iniciarse el pleito, de manera que si en ese momento se cumplen los requisitos necesarios para que la acción ejercitada prospere, cualquier ulterior modificación o actuación unilateral por parte del demandado que no se halle específicamente prevista y tratada en la Ley no podría afectar al contenido y sentido del Fallo, aunque sí, lógicamente, pudiera incidir en su ejecución.
Esta postura se ha visto sancionada por el Tribunal Supremo, que en Sentencia de 30/10/2009 recuerda que cuando el arrendatario abona la renta adeudada después de interponerse la demanda y antes de la citación para juicio (hoy requerimiento de pago), y conforme a lo ya resuelto en su Sentencia anterior de 24/07/2008, es doctrina jurisprudencial de dicho Alto Tribunal que “el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.“ El Tribunal Supremo refleja la evolución de la legislación arrendaticia hacia una mayor protección del arrendador frente a los abusos del inquilino, interpretando que la enervación del desahucio “no puede entenderse ya como un «derecho procesal» que menoscabe el derecho sustantivo del arrendatario a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta».
Por tanto cualquier pago posterior a la interposición de la demanda deberá ser considerado como enervación, lo que produce el efecto como veremos de impedir que el inquilino pueda hacer nuevo uso de esa facultad, ya que la enervación es una facultad excepcional que sólo se concede una vez durante toda la vida del contrato. Por lo que se refiere a la imposición de costas en este caso, para MAGRO SERVET (“Momento para llevar a efecto la enervación en el desahucio tras la Ley 37/2011”, Boletín de Contratación Inmobiliaria, 1/09/2012, El Derecho Editores), no procedería la imposición de costas en tanto que asociadas éstas al conocimiento directo de la interpelación judicial, o bien por el requerimiento extrajudicial sin que el demandado haya satisfecho su deuda, y sí se impondrían las costas con la enervación efectuada una vez que el arrendatario ha sido requerido judicialmente, porque ahí sí lo dispone el art. 22.5 LEC. Sin embargo ésta postura es difícil de conciliar con los argumentos jurisprudenciales que abonan la consideración del pago antes del emplazamiento como un supuesto de enervación, pues si ésta no es una mera figura procesal, y partiendo de que el arrendador no viene obligado a soportar los retrasos del arrendatario ni cabe penalizarle por el retraso en una actuación (requerimiento judicial) que no depende del mismo, estos mismos razonamientos abonarían su imposición a quien ha obligado al arrendador a acudir a la vía judicial, a lo que parecen atender las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 9, de 17/01/2003, Sec. 25, de 5/11/2003, y Sec. 25, de 9/5/2005.
Requisitos de la enervación
Para que la enervación pueda considerarse bien hecha:
a) Ha de comprender todo lo debido hasta el momento en que se haya llevado a efecto el requerimiento judicial.
b) Debe acreditarse el pago enervador y no simplemente efectuarlo (Así, Audiencia Provincial de Sevilla de 31 May. 2010, por referencia al momento procesal anterior de comparecencia para vista, que hoy ha de reconducirse a los 10 días desde el requerimiento).
Supuestos en que legalmente se excluye la enervación
Esta facultad de rehabilitación tiene un carácter excepcional, y solo puede ser utilizada por el arrendatario una sola vez durante la vigencia del contrato (art. 22 LEC), debiendo expresarse en la demanda, so pena de inadmisión, si concurren o no las circunstancias que permiten dicha enervación. A la redacción primitiva del precepto (“Lo dispuesto en el párrafo anterior –enervación– no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior”) la Ley 37/2011 añadió un inciso exceptuando el supuesto de “que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador”, supuesto sobre el que no existe excesiva casuística jurisprudencial, y que resulta de difícil interpretación, ya que en el mismo no cabría incluir una actitud obstativa del arrendador a recibir el pago, pues en este caso lo procedente ha sido tradicionalmente la desestimación de la demanda de desahucio.
Queda también legalmente excluida esa facultad del arrendatario cuando previo a la interposición del procedimiento de desahucio el arrendador le hubiera requerido de pago con un mes de antelación a la interposición de la demanda. Sobre los requisitos que ha de revestir ese requerimiento de pago existían criterios jurisprudenciales contradictorios, ya que algunos Tribunales venían exigiendo que para que el requerimiento previo tuviera ese efecto impeditivo de la enervación resultaba necesario no solo la especificación de lo debido sino además una clara advertencia de las consecuencias legales del incumplimiento. Poniendo fin a esta polémica el Tribunal Supremo ha procedido a fijar doctrina jurisprudencial respecto a los requisitos del requerimiento de pago, entre otras en Sentencia de 23/06/2.014, recurso 1437/2013 (que se remite a la anterior Sentencia nº 302/2.014 de 28 de mayo), en la que la cuestión de fondo planteada se centra en determinar si el requerimiento de pago realizado en su día por el arrendador cumple o no los requisitos del art. 22.4 LEC para tener plena virtualidad jurídica y, consecuentemente, impedir la enervación de la acción de desahucio.
De acuerdo con dicha resolución y en la interpretación del T.S. el art. 22 LEC exige:
“1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.”
Por el contrario de acuerdo con el Tribunal Supremo no resulta exigible que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
Razonando al respecto que “El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago”.
Efectos procesales de la enervación
Si no existe discrepancia entre las partes en cuanto al importe enervatorio ésta supondrá el dictado de un Decreto que sobre terminación del procedimiento, con imposición de costas al demandado. Si el arrendador se opone a la enervación por estimar que no cumple los requisitos legales, se produce la citación de las partes a la vista prevenida en el art. 443 LEC, tras la cual el Juez dictará Sentencia por la que declarará enervada la acción de desahucio o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
