Mucho se comenta en los últimos tiempos sobre la dación en pago, y sobre la conveniencia de imponer a las entidades bancarias esta figura como medio solutorio de las deudas hipotecarias. Pero poca publicidad recibe una cuestión de trascendencia para el deudor hipotecario, que en el caso de que consiga que la entidad bancaria acepte la dación en pago de la vivienda hipotecada para la extinción de la deuda se va a encontrar con una nueva (y muchas veces inesperada, por lo desconocida) relación deudora, esta vez con la Hacienda Pública, un acreedor mucho más riguroso y que no ofrece posibilidad de negociación privada.

 Para empezar será el Ayuntamiento respectivo el que pueda exigir al deudor el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente conocido como Plusvalía Municipal), ya que la operación se considera como una transmisión onerosa del pleno dominio para pago de deudas, de modo que estará obligado a liquidar ese Impuesto en  el plazo de treinta días hábiles desde que se otorgue la correspondiente escritura, Impuesto que además no va a  depender de que el valor de la vivienda sea incluso inferior al que tenía en el momento de la compra, sino el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos desde la adquisición.

Los porcentajes y tipos de gravamen de este Impuesto varían según los aprobados por cada Ayuntamiento, con el límite del 30%.

Pero no acaba ahí la cosa, ya que además quien entregó la vivienda para dación en pago puede encontrarse con otra obligación tributaria en su declaración del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas, pues se considerará que ha obtenido una “ganancia patrimonial” sujeta a dicho Impuesto por la diferencia entre el valor de transmisión (que se equipara con el importe del crédito que se cancela) y el valor de adquisición. Para rematar el cuadro es muy probable que las condiciones económicas del deudor, que le han abocado a la pérdida de su vivienda mediante la dación en pago, le impidan adquirir una nueva vivienda, por lo que tampoco podrá beneficiarse aplicando a dicha “ganancia” la deducción legalmente prevista por reinversión en vivienda habitual.
Este tratamiento surrealista de la plusvalía en renta ha sido muy criticado: como señala el Notario ALFONSO MADRIDEJOS en su interesante artículo «El Impuesto sobre la renta y las daciones en pago: tributación por ganancias virtuales» , “resulta dramático tener que explicar a quien, víctima del paro, ante la imposibilidad de pagar o vender, tiene que entregar su vivienda, perdiendo todo lo que haya aportado hasta ese momento y sin percibir absolutamente nada, que para la Hacienda Pública ha realizado un lucrativo negocio.”
El Código de Buenas Prácticas Bancarias (R.D. 6/2012 6/2012 de 9 de marzo, de Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos) ha tratado de paliar esta situación, al establecer que en el caso de que la dación en pago se realice al amparo de dicha norma, por reunir el deudor los requisitos establecidos en la misma, el pago de la Plusvalía Municipal correrá por cuenta de la entidad bancaria, y quedará exenta de tributación en renta la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo esa norma se va a poder aplicar a muy pocas familias, ya que el problema no radica, como se suele decir, en que se trate de un Código de adhesión voluntaria para las entidades bancarias (puesto que a la fecha se han adherido la práctica totalidad de las entidades con implantación en el sector hipotecario según la última relación publicada en el BOE, con las sonadas excepciones de Citibank y del Deutsche Bank), sino en el hecho de que los requisitos establecidos por el legislador para que los deudores puedan beneficiarse de dicho Código, esto es, para que puedan considerarse incluidos en el umbral de exclusión que la norma define, son extraordinariamente restrictivos, y se reconducen en la práctica, entre otros, a una total y absoluta carencia de ingresos y bienes tanto por el deudor hipotecario como por los avalistas de la operación, y se exige además que el precio de compra no exceda unas cifras (entre 120.000 € y 200.000 €) según una escala que varía en función del censo de población donde esté radicada (sin distinguir por tanto entre quienes compraron al principio de la “burbuja inmobiliaria” de quienes lo hicieron en un momento posterior).
Habrá que esperar a las anunciadas medidas de refuerzo de la protección de los deudores hipotecarios, que contemplan entre otros una elevación de los umbrales que permiten acogerse a la norma.
Tampoco hasta la fecha se han establecido incentivos fiscales para las entidades bancarias que puedan fomentar la aplicación de esta figura como medio de resolución de las ejecuciones hipotecarias. Muchos Parlamentos autonómicos han realizado propuestas para aliviar la carga de los deudores hipotecarios, pero eso sí, siempre con cargo a terceros (los bancos). No obstante podrían facilitar la negociación privada reduciendo los elevados Impuestos que hoy gravan la dación en pago, fundamentalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cedido a las Comunidades Autónomas y que éstas han ido elevando hasta situarlo por encima del 9% en una transmisión típica con hipoteca. Convendría estudiar otras propuestas como la de BENITO ARRUÑADA (Reforma fiscal, más que hipotecaria) para reducir la carga fiscal de la dación en pago considerando por ejemplo el ITP como un pago a cuenta del asociado a la posterior compraventa del inmueble.